지도 위에 데이터센터 후보지 하나만 표시돼 있을 때는 그 점이 특별해 보이지 않는다. 그런데 주변에 비슷한 점이 하나, 둘, 셋, 넷, 다섯 개까지 나타나면 이야기가 달라진다. 사람은 본능적으로 패턴을 찾는다. ‘왜 이 근처에 이렇게 많이 모이지?’
성곡동 803-2 프로젝트 자료에는 대상지 주변의 당시 IDC 개발계획이 지도와 표로 정리돼 있다. 캄스퀘어 안산 IDC, 이지스자산운용 IDC, 액티스 안산 IDC, 신영·캐피탈랜드 IDC, 코람코 안산 IDC. 위치와 착공·준공 예정 일정까지 함께 적혀 있다.
주변에 데이터센터가 많다는 사실은 답이 아니라, 더 좋은 질문을 만들어 주는 자료다.
1. 처음에는 강한 긍정 신호처럼 보인다
여러 사업자가 같은 권역을 본다는 것은 시장에서 무언가를 발견했다는 의미일 수 있다. 산업용도, 전력 인프라, 통신, 도로, 부지 공급, 수도권 수요와의 거리 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 있다. 그래서 주변 개발 사례는 후보지를 검토할 때 매우 중요한 참고자료다.
특히 전혀 생소한 지역에서 최초의 데이터센터 후보지를 검토하는 것과, 이미 여러 사업자가 프로젝트를 추진한 지역에서 새로운 후보지를 검토하는 것은 출발점이 다르다. 후자의 경우 비교할 현실 사례가 있기 때문이다.
2. 하지만 가장 위험한 착각도 여기서 시작된다
‘옆에 데이터센터가 있으니 내 땅도 된다.’ 부동산 현장에서 자주 나오는 논리다. 아파트나 상가에서도 비슷한 일이 있지만, 데이터센터에서는 특히 위험하다. 한 블록 차이로 도로조건이 달라질 수 있고, 필지 형태와 건축 가능 규모가 다르며, 전력 공급 조건도 개별 사업별로 다를 수 있기 때문이다.
같은 산업단지 안에 있다는 이유만으로 같은 전력을 받을 수 있는 것도 아니고, 동일한 건축계획을 적용할 수 있는 것도 아니다. 주변 프로젝트는 ‘가능성의 증거’가 아니라 ‘비교 검토의 출발점’이어야 한다.
3. 주변 프로젝트를 볼 때 무엇을 비교해야 하나
나는 주변 IDC를 볼 때 회사 이름 자체보다 조건을 본다. 어디에 위치했는가. 대상지와 거리는 어느 정도인가. 같은 성곡동인가, 인근 동인가. 착공과 준공 일정은 어떻게 잡혀 있었는가. 주변 도로와 산업환경은 무엇이 같은가. 이런 정보를 모으면 대상지의 상대적인 위치가 보이기 시작한다.
- 대상지와 주변 IDC의 위치 관계
- 산업단지·도시계획 조건의 차이
- 도로와 장비 반입 동선
- 사업 시기와 착공·준공 계획
- 전력·통신 인프라 검토 필요성
- 대지 규모와 건축계획의 차이
프로젝트 자료가 이 다섯 곳을 지도 위에 올려놓은 것은 바로 이런 비교를 하기 위한 작업으로 읽을 수 있다.
4. 주변 개발이 많으면 경쟁도 커진다
주변 데이터센터가 많다는 사실을 무조건 긍정적으로만 읽어서는 안 된다. 같은 시기에 여러 프로젝트가 전력과 시공자원, 인허가 협의, 통신과 각종 인프라를 요구한다면 경쟁이 생길 수 있다.
특히 데이터센터는 전력 공급 시점이 사업 일정과 맞아야 한다. 주변 프로젝트가 많다는 것은 ‘이곳이 검토되는 지역’이라는 신호이면서 동시에 ‘인프라 수요가 집중될 수 있는 지역’이라는 신호다. 따라서 같은 사실이 장점과 위험을 동시에 품는다.
5. 착공 예정이라는 표현도 조심해서 읽어야 한다
자료에는 당시 각 IDC의 착공 예정과 준공 예정 일정이 적혀 있다. 그러나 이 연재에서는 그 일정이 현재 모두 그대로 진행됐다고 단정하지 않는다. 이 자료는 프로젝트를 검토하던 당시의 시장정보를 보여주는 자료이기 때문이다.
공개 기사를 만들 때는 이런 시간의 차이를 반드시 표시해야 한다. 내부 검토자료는 당시 의사결정에 유효했던 정보를 담고 있고, 현재 상태를 말하려면 별도의 최신 확인이 필요하다. 그래서 이 시리즈는 ‘당시 조사자료 기준’이라는 표현을 사용한다.
6. 다섯 곳을 조사하고도 결국 내 땅을 다시 봐야 했다
주변 프로젝트를 충분히 조사했다고 해서 대상지의 검토가 끝나지는 않는다. 오히려 다시 성곡동 803-2로 돌아와야 한다. 주변 사례와 비교했을 때 이 부지는 어떤가. 대지는 596평이고, 기존 건물을 철거한 뒤 지하 1층·지상 6층 규모의 데이터센터를 신축하는 계획이다. 도로조건과 건축계획은 성립하는가. 전력은 별도로 확인되는가. 도로조건과 건축계획은 성립하는가. 전력은 별도로 확인되는가.
결국 주변 다섯 곳은 대상지를 대신해 답해주지 못했다. 다만 ‘무엇을 확인해야 하는지’는 분명하게 해줬다.
7. 시장을 읽는 것과 부지를 검증하는 것은 다른 일
공인중개사는 시장의 움직임을 읽어야 한다. 어디에 자본이 들어가는지, 어떤 용도의 문의가 늘어나는지, 어떤 사업자가 어느 지역을 보는지 파악해야 한다. 하지만 시장을 읽는 것과 개별 부지를 검증하는 것은 다른 일이다.
주변에 데이터센터가 많다는 것은 시장 이야기다. 성곡동 803-2에 데이터센터가 가능한지는 부지 이야기다. 이 두 이야기를 섞으면 과장이 생긴다. 분리하면 분석이 된다.
8. 여섯 번째 점을 찍으려면
지도에 기존 다섯 곳이 있고, 그 옆에 대상지를 여섯 번째 점으로 찍고 싶다면 이유가 필요하다. ‘옆에도 있으니까’가 아니라, 이 부지의 용도와 도로, 전력과 건축계획이 실제로 어떻게 성립하는지 설명할 수 있어야 한다.
그래서 이 프로젝트는 주변 IDC 지도를 본 뒤 바로 전력 검토로 넘어갔다. 지도는 관심을 만들었지만, Power Incoming 문서는 현실을 확인하는 단계였다.
주변 데이터센터는 내 부지의 답안지가 아니다. 대신 시험문제를 더 정확하게 만들어 준다.
