대지 596평, 총 연면적 2,844평, 지상 6층·지하 1층. 숫자만 보면 계산 문제처럼 보인다. 하지만 실제 계획안을 펼치면 문제는 전혀 달라진다. 기존 건물을 철거한 뒤, 데이터센터에 필요한 서로 다른 기능을 제한된 부지 안에 어떻게 넣을 것인가. 성곡동 803-2 프로젝트의 건축계획은 바로 그 질문에 대한 하나의 검토안이었다.
나는 건축사가 아니다. 그래서 이 도면을 설계자의 언어로 해설하려 하지 않는다. 대신 산업용 부동산을 보는 사람의 관점에서 ‘이 도면이 부지에 대해 무엇을 말해주는가’를 읽어보려고 한다.
평수는 땅의 크기를 말해준다. 도면은 그 땅이 실제로 무엇을 감당해야 하는지 보여준다.
1. 596평이라는 평면을 수직으로 바꾸다
대상지의 대지면적은 1,971.80㎡, 약 596평이다. 계획 연면적은 지상 8,299.35㎡와 지하 1,104.89㎡를 합쳐 9,404.24㎡, 약 2,844평이다. 제한된 대지에서 필요한 연면적을 여러 층으로 구성한 계획이며, 이 수치는 기존 건물의 규모가 아니라 철거 후 신축을 전제로 한 계획 수치다.[1]
자료 13페이지 단면도에서는 여러 층이 수직으로 반복되고, 층 사이를 연결하는 코어와 기능 공간이 보인다. 데이터센터에서는 이런 수직성이 단순한 건축형태가 아니라 전력·통신·냉각 인프라가 층을 오르내리는 방식과 연결된다.
2. 데이터센터는 ‘서버실을 많이 넣는 건물’이 아니다
서버를 많이 넣을수록 좋은 데이터센터라고 단순하게 생각할 수 있다. 하지만 서버가 늘어나면 전력과 냉각, 케이블과 유지보수 공간도 함께 늘어난다. 서버공간을 과도하게 키우면 정작 서버를 작동시키는 설비가 들어갈 곳이 부족해질 수 있다.
그래서 데이터센터 건축계획은 서버면적만 최대화하는 게임이 아니라, IT 공간과 전기·기계·지원공간 사이의 균형을 찾는 작업이 된다.
3. 1층은 가장 현실적인 층이다
14페이지의 평면계획에는 외부 12m 도로가 표시돼 있고 차량 진출입 방향과 주차·외부공간이 함께 표현돼 있다. 이 장면은 데이터센터가 아무리 디지털 산업이라도 건물 자체는 도시의 도로와 연결된 물리시설이라는 점을 보여준다.
대형 장비가 들어오는 출입구, 서비스 차량, 유지보수 인력, 주차, 장비를 잠시 내려놓을 공간. 이런 요소가 1층과 외부공간의 계획을 결정한다. 실제 운영에서는 서버실 못지않게 중요한 부분이다.
4. 중앙 코어가 반복되는 이유
15~17페이지의 상부층 평면을 보면 중앙부에 코어가 있고 양쪽에 비교적 큰 공간이 배치된 형태가 반복된다. 세부 공간명은 이미지 해상도와 최종 설계 여부 때문에 모두 단정하지 않는다.
다만 층별로 반복되는 코어와 넓은 내부공간은 수직 동선과 설비 연결을 고려한 계획이라는 점을 읽을 수 있다. 데이터센터는 서버랙만 연결하는 것이 아니라 전력과 통신, 냉각과 유지보수 동선을 층 전체로 연결해야 한다.
5. 건폐율 71.18%, 용적률 386.03%라는 숫자
개발자료에서 건폐율과 용적률은 흔히 표의 한 칸으로 지나간다. 하지만 실제 배치에서는 중요한 제약조건이다. 건폐율이 높아질수록 외부공간은 줄어들고, 데이터센터는 외부 설비와 서비스 공간도 필요하기 때문에 단순히 건물을 크게 만드는 것만으로 해결되지 않는다.
용적률 역시 마찬가지다. 연면적을 많이 확보하는 것이 사업성에 도움이 될 수 있지만, 각 층이 실제 데이터센터 기능을 수행할 수 있어야 한다. 숫자상의 연면적과 운영 가능한 IT 공간은 같은 개념이 아니다.
6. 도면에서 보이지 않는 것도 있다
건축도면이 모든 것을 말해주는 것은 아니다. 전력 공급의 최종 조건, 통신망 구성, 실제 냉각방식, 구조적 하중 검증, 장비 사양, 최종 인허가 상태 등은 별도의 전문자료가 필요하다.
그래서 이 연재에서 도면을 ‘최종 확정 설계’라고 부르지 않는다. 자료 제목 자체가 데이터센터 계획안의 성격을 보여주고 있고, 현재 확보된 문서 범위에서는 개발 검토를 위한 계획으로 보는 것이 적절하다.
7. 부동산을 도면으로 다시 보는 순간
공인중개사는 보통 대지면적, 연면적, 층수, 도로를 숫자로 설명한다. 하지만 데이터센터 프로젝트에서 도면을 함께 보면 같은 숫자가 달라진다. 596평은 단순한 매매면적이 아니라 전기실과 기계실, 차량과 코어, 서버공간이 서로 자리를 나눠 가져야 하는 공간이 된다.
이때부터 부동산 설명도 달라져야 한다. ‘596평입니다’에서 끝나는 것이 아니라 ‘이 면적에서 어떤 계획까지 검토됐고, 어떤 기술조건은 아직 별도로 확인해야 하는지’를 같이 설명해야 한다.
8. 작은 부지를 크게 쓰는 것이 목표가 아니다
데이터센터 설계에서 가장 많은 면적을 뽑아내는 것이 항상 정답은 아니다. 운영 중 장비를 교체하고, 고장이 나면 사람이 접근하고, 열을 빼고, 전력과 통신을 이중화해야 한다. 공간의 여유가 곧 운영의 여유가 되기도 한다.
따라서 성곡동 803-2의 계획을 볼 때 중요한 것은 ‘596평에 2,844평을 넣었다’는 숫자의 놀라움이 아니다. 제한된 대지 안에서 데이터센터의 여러 기능을 실제 건축으로 바꾸려는 검토가 어디까지 갔는지를 보는 것이다.
9. 도면을 덮고 다시 현장을 보면
계획안을 본 뒤 현장사진을 다시 보면 부지가 다르게 보인다. 기존 건물은 철거 대상이지만, 주변 도로와 진입부, 외부공간의 여건은 신축 이후에도 계획을 제약하는 현실 조건으로 남는다. 도면은 새로운 건물을 보여주지만, 그 건물이 실제로 들어설 수 있는 범위는 결국 현장이 정한다.
데이터센터 부지의 평수는 도면을 펼치는 순간부터 단순한 숫자가 아니게 된다.
